一、購(gòu)置

購(gòu)置房屋時(shí)主要涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣、契稅、印花稅等。

1.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

無(wú)論是以公司名義還是以個(gè)人名義購(gòu)買，銷售方所繳納的增值稅是不會(huì)變化的，但公司名義購(gòu)買且是增值稅一般納稅人，可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（如屬于不能抵扣情形或者公司是小規(guī)模納稅人也不能抵扣），個(gè)人購(gòu)買是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.契稅

在購(gòu)買環(huán)節(jié)都涉及契稅，無(wú)論是以公司名義還是以個(gè)人名義購(gòu)進(jìn)都需要繳納，適用稅率一樣。

3.印花稅

如是公司需要繳納，而個(gè)人有特殊情況，依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售和購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

【例】購(gòu)買300萬(wàn)元的住房為例，企業(yè)應(yīng)繳納印花稅0.15萬(wàn)元（300×0.05%），而個(gè)人無(wú)須繳納。

二、持有

購(gòu)置房屋時(shí)主要涉及企業(yè)所得稅稅前扣除、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

1.企業(yè)所得稅稅前扣除

以公司名義購(gòu)買住房，可以通過(guò)計(jì)提折舊在企業(yè)所得稅稅前扣除。

以個(gè)人名義購(gòu)買住房，不存在稅前扣除的問(wèn)題，只能通過(guò)租賃給公司，稅前扣除租金，但是個(gè)人要去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票，繳納增值稅及附加（分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯�過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅，如果開(kāi)專票公司抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額還是需要繳納增值稅）、個(gè)人所得稅（應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%；對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅）。

2.房產(chǎn)稅

（1）自用

公司自用，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=原值×(1-10%～30%)×1.2%；

個(gè)人持有非住宅自用，房產(chǎn)稅=原值×(1-10%～30%)×1.2%×50%（自2022年1月1日至2024年12月31日，對(duì)個(gè)人減按50%征收房產(chǎn)稅）；如是個(gè)人持有住宅自用，免征房產(chǎn)稅（除上海重慶外）。

（2）出租

公司出租房屋，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=不含稅租金收入×12%

個(gè)人出租房屋，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=不含稅租金收入×12%（非住房）/4%（住房）×50%（自2022年1月1日至2024年12月31日，對(duì)個(gè)人減按50%征收房產(chǎn)稅）

3.城鎮(zhèn)土地使用稅

公司購(gòu)買房屋應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

對(duì)個(gè)人非居住用地應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，居住用地不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.房屋對(duì)外出租

公司需要繳納增值稅（5%或者9%）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅（0.1%）

個(gè)人需要繳納增值稅（分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯�過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅，如果開(kāi)專票公司抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額需要繳納增值稅）、個(gè)人所得稅（應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%；對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅）、房產(chǎn)稅、印花稅（住房免征，非住房0.1%自2022年1月1日至2024年12月31日減半）。

【補(bǔ)充】（1）自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

（2）自然人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

三、房屋轉(zhuǎn)讓

出售房屋環(huán)節(jié)主要涉及增值稅及附加、土地增值稅、所得稅及印花稅。

（一）公司轉(zhuǎn)讓房屋

1.增值稅（9%或5%）及附加

2.土地增值稅（四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%）

3.企業(yè)所得稅（企業(yè)整體適用稅率）

4.印花稅

5.購(gòu)買方繳納契稅

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋

1、增值稅

（1）個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)(不含其自建自用住房)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（3）個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。

（4）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

（5）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

（6）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。

2、個(gè)人所得稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。（個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅；滿足條件的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅；通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅）

3、印花稅

對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

4、土地增值稅

（1）對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（2）滿足條件的繼承及贈(zèng)與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

5、契稅

（1）契稅稅率為3%—5%，滿足一定條件稅率為1%、1.5%、2%。

（2）對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

（3）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

綜合上述分析，在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，以公司名義購(gòu)進(jìn)房屋可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)，持有期間，又可以按折舊等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除；但是在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所繳納稅費(fèi)高于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，持有期間房產(chǎn)稅等稅費(fèi)也企業(yè)持有房產(chǎn)也高于個(gè)人持有房產(chǎn)。

最后重要提醒，以公司名義購(gòu)進(jìn)房屋，房屋就是公司的哦，公司要是經(jīng)營(yíng)不善清算就“拿”不回來(lái)等法律風(fēng)險(xiǎn)。

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